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Crédito habitação: o que pode torná-lo mais caro? Explicamos

16 nov 2021
Crédito habitação: o que pode torná-lo mais caro? Explicamos
Além do spread, há outros fatores que podem tornar o empréstimo da casa mais caro. Quais são?
Comprar casa está ao rubro em Portugal. Em setembro, mais de dois terços dos créditos concedidos a particulares destinaram-se à compra de casa – isto é, 1.331 milhões de euros, segundo aponta o Banco de Portugal. Na hora de pedir um crédito habitação importa saber que fatores podem torná-lo mais caro, além do spread.


Ao comparar créditos habitação, “damos conta que são vários os fatores que podem influenciar a determinação do preço final”. O spread é um dos principais a ter em conta, mas não é o único que vai determinar o que se vai pagar pelo empréstimo da casa.
 

Spread: o que é? E qual o impacto no crédito habitação?

 

Quando solicitamos um crédito habitação para comprar casa, o banco empresta-nos dinheiro a um determinado juro de referência, chamado de indexante (que representa parte dos benefícios que o banco obtém por emprestar dinheiro). Mas, além deste juro (que na maioria dos casos é a Euribor, que está sujeita a flutuações), o banco obtém um benefício fixo pelo empréstimo. Este benefício fixo é o spread, que é pago todos os meses na prestação do crédito habitação.
 

Num empréstimo com tipo de taxa variável, a prestação mensal que se vai pagar será formada pelo dinheiro que devolvemos do empréstimo, ao qual se soma o lucro que o banco vai obter pelo crédito concedido, explicam desde o idealista/créditohabitação. Esta parte do lucro é a TAN (Taxa Anual Nominal).
 

É aqui que entra o spread. Isto porque a TAN calcula-se através da soma do juro de referência (geralmente a Euribor) e do spread – a tal parte fixa do lucro que o banco obtém pelo crédito. Desta forma, quanto mais baixo for o spread menos se paga pelo empréstimo da casa.
 

O spread é um elemento importante na hora de determinar a prestação mensal do crédito habitação. Mas não é o único. “Existem outros fatores que podem encarecer consideravelmente o preço do crédito habitação com taxa variável ou fixa e que convém ter em conta além do spread”, alertam os especialistas.
 

O que mais pode fazer o crédito habitação encarecer?

 

A evolução da Euribor

 

Recorde-se que a TAN que pagamos pelo crédito habitação é a soma do índice de referência (habitualmente a Euribor) e do spread. Desta forma, o spread poderá manter-se estável ou variar de acordo com o cumprimento da vinculação definida pelo banco e das condições contratualizadas. Mas independentemente do índice de referência, terá de se pagar sempre.
 

No caso de um crédito habitação com taxa variável, a parte correspondente ao índice de referência flutua ao ritmo da Euribor. Por isso é que se a Euribor está baixa, pagamos pouco de prestação. Mas se a Euribor sobe, vamos pagar mais. E é por isso que os especialistas alertam que “este é um fator muito importante a ter em conta na hora de saber quanto vamos pagar realmente pelo empréstimo da casa”.
 

Os seguros

 

No momento de aceder a um crédito habitação – seja com taxa fixa ou variável – é muito comum que o banco mostre a sua oferta de seguros e sugira a contratação de um, isto para reduzir o spread associado ao empréstimo. Trata-se, geralmente, de seguros para a casa, de seguros de vida, mas também pode ser de saúde ou de qualquer outro tipo.
 

Esta despesa será independente do crédito habitação – é certo –, mas trata-se de despesa adicional que será paga a cada mês. E como deriva diretamente da contratação do empréstimo, é importante não a perder de vista.
 

As comissões 

 

Outra das despesas que pode encarecer a contratação do empréstimo da casa são as comissões. “As comissões são cobranças por parte dos bancos em consequência de um serviço ou ação concreta que leva a cabo”, explicam os especialistas.
 

Por exemplo, pode-se cobrar uma comissão de abertura no momento de contratar o crédito habitação ou comissões associadas à amortização antecipada do empréstimo. Desta forma, mesmo que não sejam elementos relacionados diretamente com a hipoteca em si mesma, há que considerá-los na hora de fazer contas à despesa real associada ao crédito habitação.
 

Produtos complementares

 

Os produtos complementares também podem fazer subir o valor final a pagar pelo crédito habitação. Estes produtos são oferecidos pelo banco mas, em muitos casos, se queremos contratar o empréstimo debaixo de determinadas condições, teremos a obrigação de contratar alguns deles em conjunto.
 

Neste sentido, os produtos complementares mais habituais que o banco pode vincular na contratação de determinado spread são os seguros – já referidos – e a domiciliação do salário. Contudo, também pode tratar-se de determinados cartões de débito ou crédito, contas à ordem específicas, domiciliação de débitos diretos, entre outros.
 

Foco na TAEG na hora de pedir empréstimo para a casa

 

Está visto que, além do spread, há vários outros fatores que podem encarecer um crédito habitação. E, por isso, é importante comparar os créditos habitação e ter em conta as condições associadas a cada um na hora de comprar casa.
 

Para melhor conhecer as despesas reais a pagar por um crédito habitação, os especialistas recomendam focar na TAEG e não na TAN. Isto porque “a TAN apenas faz referência à despesa associada aos juros que o banco cobra por emprestar o dinheiro, enquanto a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) tem em conta a despesa total que se terá com o empréstimo”, explicam. Por exemplo, a TAEG inclui elementos como as comissões e seguros.
 

Tal como a TAN, a TAEG representa-se em percentagem e quanto mais baixa for, menor será a despesa que teremos de enfrentar com o crédito habitação. Desta forma, trata-se de um elemento de referência “muito mais concreto do que a TAN”, pelo que permite aos clientes que vão solicitar um empréstimo para a casa escolher a solução mais acertada, atendendo a todos os fatores que encarecem o custo final do empréstimo.
 

Fonte: Idealista, 10 novembro 2021, 7:37
 
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